Na základě informací, jež nám poskytl generální ředitel syrského Úřadu pro rozvoj nemovitostí Ahmad al-Himsí, v tomto příspěvku rozebíráme standardní postup při získávání a odebírání licence pro developerskou subjekt včetně akreditace jeho vyššího managementu a některé základní povinnosti, jež musí subjekt splňovat.
Postup při získávání licence pro developerský subjekt:
- Udělení licence pro developerský subjekt a registrace pobočky zahraniční společnosti podléhá platným zákonům a regulacím a je věcí schválení ze strany vedoucího výboru Úřadu pro rozvoj nemovitostí
- Developerský subjekt podává vstupní přihlášku a veškeré požadované dokumenty a informace v žádosti adresované Úřadu pro rozvoj nemovitostí
- Žádost je podstoupena oddělení investic, kde žadatelský subjekt získá požadovaný formulář pro založení developerské společnosti připravený Úřadem pro rozvoj nemovitostí a opatřený jeho razítkem
- Po vyplnění formuláře a přiložení požadovaných dokumentů je žádost zaregistrována a prostudována vedením oddělení investic. Následně je předána vedoucímu výboru Úřadu pro rozvoj nemovitostí k rozhodnutí
- Během studia žádosti může být ze strany Úřadu pro rozvoj nemovitostí požadována přítomnost žadatele či jeho oprávněného zástupce z důvodu zodpovězení otázek či poskytnutí vysvětlení ve vztahu k záležitostem týkajícím se žádosti
- Během studia žádosti si může Úřad pro rozvoj nemovitostí vyžádat doplňující informace, které bude považovat za nezbytné k posouzení žádosti. Lhůta pro dodání těchto informací ze strany žadatelského subjektu je 30 dní od data jejich vyžádání
- Úřad pro rozvoj nemovitostí může odmítnout posouzení žádosti v případě, že žadatel nedodá veškeré požadované informace či nedodrží stanovené lhůty.
- V případě, že Úřad pro rozvoj nemovitostí zamítne žádost, bude žadatel vyrozuměn písemně
- Žadatel není oprávněn vykonávat jakoukoliv formu developerské činnosti do doby, než získá souhlas Úřadu pro rozvoj nemovitostí a nedojde k registraci společnosti na ministerstvu vnitřního obchodu a ochrany spotřebitele či na ministerstvu ekonomiky a zahraničního obchodu v případě pobočky zahraniční společnosti
- Zakladatel akciové společnosti je oprávněn nabízet své akcie k prodeji, pokud k tomu získá souhlas Úřadu pro cenné papíry a finanční trhy
- Po úspěšném ukončení veškerých požadovaných procedur na ministerstvu vnitřního obchodu a ochrany spotřebitele či ministerstvu ekonomiky a zahraničního obchodu v případě pobočky zahraniční společnosti předkládá žadatel písemnou žádost na standardním formuláři Úřadu pro rozvoj nemovitostí pro získání finálního oprávnění k vykonávání developerské činnosti
Akreditace vyššího managementu developerského subjektu:
Úřad pro rozvoj nemovitostí uděluje akreditace osobám působícím ve vyšším managementu developerského subjektu, jenž získal oprávnění k činnosti. Schvalování se týká následujících pozic v rámci poboček zahraničních společností, společností s ručením omezeným a akciových společností:
- Výkonný ředitel společnosti, generální ředitel pobočky zahraniční společnosti nebo výbor vedoucích managerů
- Finanční ředitel
- Finanční analytik
- Vedoucí právník
- Vedoucí inženýringu
- Manager vnitřní kontroly
Zrušení oprávnění a akreditace vyššího managementu developerského subjektu:
Žádost o zrušení oprávnění ze strany developerského subjektu:
- Žadatel podává písemnou žádost o zrušení licence s uvedením důvodů Úřadu pro rozvoj nemovitostí v termínu minimálně šesti měsíců před požadovaným datem zániku licence
- Žadatel musí zajistit, aby veškeré nedokončené práce byly dokončeny či převedeny pod jinou developerskou společnost disponující licencí
- Úřad může zamítnout zrušení licence v případě, že její zachování shledá nezbytným pro vyřešení konkrétních záležitostí týkajících se realizovaného projektu
- Developerský subjekt zůstává pod kontrolou Úřadu po dobu dvou let od data zrušení licence
Zrušení licence ze strany Úřadu pro rozvoj nemovitostí nastává v případě:
- Nedodržení podmínek stanovených pro držitele licence
- Nezaplacení ročních poplatků stanovených pro obnovení licence a nezaplacení penále za zpoždění platby
- Nedostatečné bankovní záruky ve stanovené hranici v případě zabavení části této záruky ze strany Úřadu pro rozvoj nemovitostí
- Hrubého porušení kteréhokoliv ze závazků a povinností na straně developerského subjektu
Zrušení akreditace vyššího managementu společnosti:
- Úřad pro rozvoj nemovitostí je oprávněn zrušit akreditaci kterékoliv akreditované osobě v případě, že došlo k narušení podmínek a pravidel akreditace
- V průběhu sedmi dní od rozhodnutí o zrušení akreditace je developerský subjekt povinen suspendovat danou osobu z výkonu jakékoliv činnosti, pro jejíž výkon je třeba být akreditován, o čemž je informován Úřad pro rozvoj nemovitostí. Suspenze je platná po dobu, než Úřad pro rozvoj nemovitostí a) potvrdí zrušení akreditace, b) povolí, aby daná osoba vykonávala ve společnosti činnost na obdobné pozici, c) vyřadí danou osobu z registru osob, jimž byla odebrána akreditace (daná osoba je posléze oprávněna podat Úřadu pro rozvoj nemovitostí své stížnosti a připomínky k průběhu procesu rušení akreditace)
Povinnosti developerského subjektu:
- Subjekt je povinen jednat se svými zaměstnanci na základě písemné pracovní smlouvy v souladu s pravidly zákoníku práce a dobrými mravy
- Subjekt je povinen řádně vést účetní knihy a záznamy v souladu se zákonnými normami
- Subjekt je povinen evidovat záznamy o finančních transakcích v rámci konkrétního developerského projektu samostatně a odděleně od všech ostatních projektů
Záruky pro úspěšnou implementaci projektu:
- Developerský subjekt ukládá minimálně 5 % odhadované ceny projektu před jeho zahájením do jedné ze schválených syrských bankovních institucí jako záruku úspěšné implementace projektu
- Části vložených prostředků je povoleno čerpat v míře odpovídající pokroku v implementaci projektu tak, aby bylo zaručeno jeho plné dokončení
للمطورين العقاريين (3 ): فرص ذهبية تجدونها في سورية
نتابع في هذا المقال حوارنا مع الدكتور المهندس أحمد حمصي مدير عام الهيئة العامة للتطوير و الاستثمار العقاري
السؤال : حبذا لو تحدثنا عن إجراءات الترخيص التي يهتم المطور العقاري بمعرفتها والخطوات الصحيحة باتجاه تنفيذ مشروعه.
الجواب : أصدرت هيئة التطوير والاستثمار العقاري نسختها الجديدة من دليل المطور العقاري الذي يسلط الضوء على الجوانب التي يهتم المطور العقاري بمعرفتها والخطوات الصحيحة باتجاه تنفيذ مشروعه و تضمن شرحاً تفصيليا لإجراءات الترخيص و هي كما يلي :
إجراءات الترخيص:
يخضع ترخيص الشركات وتسجيل فروع الشركات الأجنبية إلى القوانين والأنظمة النافذة وإلى موافقة مجلس إدارة الهيئة.
1- الترخيص الأولي:
- تقوم الجهات الراغبة بممارسة التطوير العقاري بتقديم طلب أولي ويتم تسجيل المعلومات والمستندات المطلوبة في الطلب بديوان الهيئة.
- يحال الطلب إلى مديرية الخدمات الاستثمارية حيث يتم تزويد الجهة الراغبة بالنموذج المطلوب لتأسيس شركة تطوير عقاري وفق النموذج المعد من قبل الهيئة و الممهور بخاتمها
- بعد استكمال بيانات النموذج وإرفاق الوثائق المطلوبة يسجل في ديوان الهيئة ويدرس من قبل مديرية الخدمات الاستثمارية ويرفع إلى مجلس الإدارة لاتخاذ القرار المناسب.
- يجوز للهيئة عند دراسة أي طلب القيام بما يلي:
- طلب حضور مقدم الطلب أو ممثله أمام الهيئة للإجابة على أي أسئلة وشرح أي مسألة ترى أن لها علاقة بالطلب.
- طلب تقديم أي معلومات إضافية تراها الهيئة ضرورية على أن تقدم خلال ثلاثين يوماً من تاريخ طلبها.
- يجوز للهيئة رفض دراسة طلب الترخيص في حال عدم قيام مقدم الطلب بتأمين المعلومات المطلوبة منه، أو في حال عدم تأمينها خلال الفترة الزمنية المحددة.
- إذا قررت الهيئة رفض الطلب، تقوم بإبلاغ مقدم الطلب خطياً بذلك.
- لا يجوز لمقدم الطلب ممارسة أي نوع من أعمال أو أنشطة التطوير العقاري قبل أن يتسلم قرار الهيئة بالموافقة الأولية والتسجيل لدى وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك.
- بعد الحصول على الموافقة الأولية من الهيئة يجب استكمال إجراءات التأسيس لدى وزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية (لفروع الشركات الأجنبية) أو وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك وفقاً للأحكام المنصوص عليها في القوانين والأنظمة النافذة.
- على مؤسسي الشركات المساهمة الحصول على موافقة هيئة الأوراق والأسواق المالية على إصدار وطرح أسهمها على الاكتتاب العام.
2- الترخيص النهائي:
- على الجهة طالبة الترخيص بعد استكمال إجراءات تأسيسها، لدى وزارة التجارة الداخلية وحماية المستهلك، أو وزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية التقدم بطلب خطي للهيئة للحصول على الترخيص النهائي بمزاولة نشاط التطوير العقاري وفقاً للنموذج المعد لهذه الغاية.
3- اعتماد أشخاص الإدارة:
تتولى الهيئة اعتماد الأشخاص الطبيعيين العاملين في الشركات والمؤسسات الفردية المرخصة وفق نموذج اعتماد أشخاص الإدارة العليا لدى المطور وتخضع الوظائف التالية في فروع الشركات الأجنبية أو الشركات المساهمة محدودة المسؤولية والمشتركة للاعتماد لدى الهيئة:
-
- المدير التنفيذي أو مدير عام فرع الشركة الأجنبية أو كبار المديرين.
- المدير المالي.
- المحلل المالي.
- المستشار أو المدير القانوني.
- مهندس من مرتبة رأي.
- المدير المسؤول عن الرقابة الداخلية.
رابعاً: إلغاء الترخيص و اعتماد أشخاص الإدارة:
- طلب إلغاء الترخيص مقدم من المطور:
- للمطور العقاري أن يتقدم بطلب إلغاء ترخيصه إلى الهيئة، وعليه في هذه الحالة:
- التقدم بطلب مكتوب إلى الهيئة قبل ستة أشهر على الأقل من التاريخ المقترح لإلغاء الترخيص وأسباب قراره.
- التأكد من إنجاز أية أعمال معلقة على أكمل وجه أو تحويلها إلى مطور عقاري آخر مرخص له.
- يجوز للهيئة رفض طلب إلغاء الترخيص إذا رأت استمرار الترخيص ضرورياً لمعالجة حالات معينة.
- تبقى الشركة المرخصة خاضعة لإشراف الهيئة لمدة سنتين من تاريخ إلغاء الترخيص.
- حالات إلغاء الترخيص من قبل الهيئة:
- فقدان شرط من شروط الترخيص.
- التخلف عن سداد البدلات المقررة السنوية مع غرامات التأخير بعد مضي عام على ترتب تجديد الترخيص.
- نقص الكفالة المصرفية عن الحدود المقررة في حال مصادرة الهيئة لجزء من هذه الكفالة.
- إخلال المطور إخلالاً جسيما بأي من الالتزامات والمسؤوليات.
- إلغاء اعتماد أشخاص الإدارة:
- يجوز للهيئة إلغاء اعتماد أي شخص معتمد لدى شركة مرخصة إذا تم الإخلال بشروط وقواعد الاعتماد.
- في حال إلغاء اعتماد شخص معتمد، يترتب على الشركة توقيفه عن أداء أي وظيفة واجبة التسجيل.
- يجب على الشركة المرخص لها أن تقوم خلال سبعة أيام من تاريخ توقف الشخص المسجل عن أداء وظيفة واجبة الاعتماد أو تركه للخدمة أو انتهاء علاقته بها، بإبلاغ الهيئة بذلك، ويتم تعليق الاعتماد فور استلام الإشعار، ويظل التعليق ساري المفعول إلى أن تقرر الهيئة أياً من الآتي:
- الموافقة على إلغاء الاعتماد.
- الموافقة على عمل الشخص لدى الشركة المرخص لها بوظيفة مماثلة.
- شطب الشخص من سجل الأشخاص المسجلين.
- يحق للشخص المسجل الذي تشطب الهيئة اسمه من السجل التقدُّم إلى الهيئة بتظلُّمه و إثباتاته.
السؤال الثاني : السيد المدير العام : لو تكرمتم بشرح موجز عن واجبات المطور العقاري
الإجابة : بالتأكيد يتعين على المطور العقاري الالتزام بالقواعد و الممارسات التالية :
- وضع إجراءات عمل مكتوبة لقبول التعامل مع عملائها تكون متفقة مع أساليب العمل الأصولية.
- الالتزام في علاقته مع العملاء بواجبات الأمانة والممارسات المهنية السليمة.
- مسك الدفاتر والسجلات المحاسبية الخاصة به والسجلات الضرورية لممارسة أعماله بصورة منظمة.
- مسك حسابات مالية مستقلة لكل مشروع تطوير عقاري على حدة.
السؤال الثالث : ما هي الضمانات التي تعتمدونها لحسن التنفيذ
الإجابة :
- يقوم المطور العقاري بإيداع نسبة لا تقل عن 5% من الكلفة التقديرية للمشروع في أحد المصارف السورية المعتمدة كضمانة للتنفيذ وقبل البدء به.
- يسمح باستجرار نسبة من المبلغ المودع مع تقدم أعمال التنفيذ على أن تتأكد الجهة الإدارية من تزامن تطور التنفيذ مع عمليات الاستجرار من الحساب وصولاً إلى التنفيذ الكامل للمشروع.
